2015年02月01日

不動産投資資産のリスク・リターン特性(不動産投資信託、実物不動産)

一般的に投資対象をリスク・リターン度で並べるとすると株式、実物不動産、債券の順でハイリスク・ハイリターンからローリスク・ローリターンとなりますが、不動産投資信託についても株式と債券の中間のリスク・リターンの位置付けとなると考えられます。

これは中長期的な観点で見た場合であり、短期的に不動産投資信託市場が期待先行で急騰した場合などは、極めてリスクが高くなる可能性があります。


REITの留意点

配当、元本の変動リスク
不動産投資信託は不動産からの賃貸収益を配当する商品です。
物件供給過多による賃貸相場の下落や物件競争力の低下による空室率の増加などといった要因で賃料収入が減少することは配当の減少に繋がり、元本の価格も下落することが予想されます。
また、不動産管理コストの増加、火災や大地震などによる物件の倒壊による突発的な大規模修繕といったものも、利益の減少に繋がり配当の減少・元本価格の下落に繋がります。


不動産特有のリスク
不動産投資信託はその主たる運用資産が不動産であることから、不動産そのもののリスクも考える必要があります。不動産は投資額が大きく、流通市場が整備されていないため換金が困難であるというリスクがあります。
また、不動産の管理運営の巧拙がその不動産の収益に大きく影響するリスクもあります。また、最近では土壌汚染リスクや震災リスクといったものも注目されています。
このように、不動産投資信託には従来の金融商品にはなかった特有のリスクが内包されているのです。


金融環境によるリスク(株式市場、金利)
不動産そのものの価格変動は株式市場全体の変動との連関性は低いと考えられています。
但し、不動産投資信託は利回り株と性格が似ているということから、電力株などの「利回り株」との比較観が元本価格の変動に影響を及ぼす可能性はあります。
また、金利の上昇は、投資法人が抱える負債の支払金利を上昇させることになり、同時に家賃収入が増えなければ、収益が減少し、配当や元本価格に影響が出てくることになります。
また、金利上昇により他商品との利回りの比較優位が低下することで元本価格が下落することも考えられます。


運用会社の運用の巧拙
不動産投資信託の運用は投資信託委託業者が運用を行います。不動産投資信託の実績は、保有不動産の収益状況に左右されることになりますが、同時に運用会社の運用の巧拙にも左右されることになります。
取得する不動産をどのような物件にするか、その取得するタイミング、同様に譲渡についても物件の選定、そのタイミングといったものが運用結果に大きく影響してきます。
また、資金調達やリスクマネジメントについてのノウハウをどの程度もっているかも運用結果に影響を与える重要な要素と考えられます。

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posted by こく at 11:12| 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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