2015年02月01日

不動産投資資産のリスク・リターン特性(不動産投資信託、実物不動産)

一般的に投資対象をリスク・リターン度で並べるとすると株式、実物不動産、債券の順でハイリスク・ハイリターンからローリスク・ローリターンとなりますが、不動産投資信託についても株式と債券の中間のリスク・リターンの位置付けとなると考えられます。

これは中長期的な観点で見た場合であり、短期的に不動産投資信託市場が期待先行で急騰した場合などは、極めてリスクが高くなる可能性があります。


REITの留意点

配当、元本の変動リスク
不動産投資信託は不動産からの賃貸収益を配当する商品です。
物件供給過多による賃貸相場の下落や物件競争力の低下による空室率の増加などといった要因で賃料収入が減少することは配当の減少に繋がり、元本の価格も下落することが予想されます。
また、不動産管理コストの増加、火災や大地震などによる物件の倒壊による突発的な大規模修繕といったものも、利益の減少に繋がり配当の減少・元本価格の下落に繋がります。


不動産特有のリスク
不動産投資信託はその主たる運用資産が不動産であることから、不動産そのもののリスクも考える必要があります。不動産は投資額が大きく、流通市場が整備されていないため換金が困難であるというリスクがあります。
また、不動産の管理運営の巧拙がその不動産の収益に大きく影響するリスクもあります。また、最近では土壌汚染リスクや震災リスクといったものも注目されています。
このように、不動産投資信託には従来の金融商品にはなかった特有のリスクが内包されているのです。


金融環境によるリスク(株式市場、金利)
不動産そのものの価格変動は株式市場全体の変動との連関性は低いと考えられています。
但し、不動産投資信託は利回り株と性格が似ているということから、電力株などの「利回り株」との比較観が元本価格の変動に影響を及ぼす可能性はあります。
また、金利の上昇は、投資法人が抱える負債の支払金利を上昇させることになり、同時に家賃収入が増えなければ、収益が減少し、配当や元本価格に影響が出てくることになります。
また、金利上昇により他商品との利回りの比較優位が低下することで元本価格が下落することも考えられます。


運用会社の運用の巧拙
不動産投資信託の運用は投資信託委託業者が運用を行います。不動産投資信託の実績は、保有不動産の収益状況に左右されることになりますが、同時に運用会社の運用の巧拙にも左右されることになります。
取得する不動産をどのような物件にするか、その取得するタイミング、同様に譲渡についても物件の選定、そのタイミングといったものが運用結果に大きく影響してきます。
また、資金調達やリスクマネジメントについてのノウハウをどの程度もっているかも運用結果に影響を与える重要な要素と考えられます。

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2015年01月10日

債券のしくみ

債券は、定期的に利子が付いて、満期に元本が戻ってくる仕組みは、定期預金とよく似ています。
しかし、異なる点もあります。

現在の円建ての定期預金の金利は、まだまだ低水準です。
一方債券では、高い信用力を持つ国・地方自治体から比較的財務基盤が弱い民間企業にいたるまで、信用力に応じた利回りを享受できます。

定期預金を中途解約すると、当初約束されたものより低い利率が適用されますが、元本は保証されます。
一方の債券は、証券会社に対して売却します。
その金額は市場の動きに左右されて、投資元本より値上がりして値上がり益(キャピタルゲイン)を得られる場合と、値下がり損失(キャピタルロス)を受ける場合があります。

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2013年06月29日

個人投資家のための新しい税制優遇制度

NISA少額投資非課税制度)とは
NISAとは、平成26年1月にはじまる、個人投資家のための新しい税制優遇制度です。
この制度は、英国の個人貯蓄口座“Individual Savings Account”を参考にした少額投資非課税制度であり、日本全体(NIPPON)で、ISA制度の普及・定着に取り組むという趣旨から、「NISA(ニーサ)」という愛称で呼ばれています。

毎年100万円の非課税
NISAでは、毎年100万円の非課税投資枠が設定されます。設定後、5年目の年末までが非課税期間となります。

非課税対象
NISAでは、株式投資信託・上場株式等の配当・譲渡益等が非課税対象となります。
例えば、株式投資信託に投資した場合、「値上がり益」と「分配金(普通分配金)」が非課税になります。
他の口座で発生した譲渡益や配当等との損益通算はできません。

制度を利用するには専用口座が必要
NISA口座は、1人1口座のみ開設可能です(複数の金融機関での利用はできません)。

非課税投資枠設定可能期間
平成26年から平成35年までの10年間、毎年100万円を上限に非課税投資枠が設定されます。
各非課税投資枠の非課税期間は最長5年間ですので、非課税投資総額は最大500万円まで拡大する事ができます。
5年後100万円以下であれば6年目の非課税口座に移管することができるほか、課税口座にそのまま移すこともできます。
最後に投資できる平成35年に設定された非課税投資枠は平成39年に終了します。


NISA(少額投資非課税制度)利用のポイント
□株式投資信託や上場株式等への投資から得られる譲渡益や配当金等が非課税対象となります。
□非課税投資枠が1年毎(1月〜12月)に設定され、各年の投資枠の上限は100万円です。
また、一度に100万円投資をしなくても、その年の間であれば、分割して投資を行うことができます。
□投資をはじめてから5年目の年末までの間、いつでも売却が可能です。ただし、一度売却すると非課税投資枠の再利用はできません。
□1年の間に、上限の100万円まで投資をしなかった場合、残りの枠に対して、翌年以降に追加投資を行うことはできません。

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posted by こく at 08:30| 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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